4 Soruda kat mülkiyetine yönelik uyuşmazlıklarda arabuluculuk

Arabulucu Av. Begüm Gencer Aytaç konu hakkında bilgiler verdi.

Sevgili sakarya haber okurları, sizlere bu güzel yaz gününde 5.yazımla tekrar “Merhaba” diyorum. 
Yaz aylarının gelmesiyle yazlıklar açıldı. Temmuz, Ağustos   ayları özellikle yazlık sitelerde genel kurulların yapıldığı aylardır. İnsanların 2-3 ay dinlenmek, kışın yorgunluğunu atmak, yaz tatilini geçirmek için geldiği yazlıklarda kat malikleri sorunları maalesef bitmez. Yaşanan bu uyuşmazlıklar sebebiyle kat maliklerinin arabuluculukla ilgili bilmesi gerekenleri 4 soruda cevapladım.

1-Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar denince akla neler gelir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar denilince yönetim planına ve yöneticiye ilişkin uyuşmazlıklar, ortak alanların kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar, kat maliklerinin hak ve sorumluluklarına ilişkin uyuşmazlıklar, aidat ve ortak giderlerden kaynaklanabilecek uyuşmazlıklar, ana gayrimenkulde ve bağımsız bölümlerde yapılacak tadilat ve yeniliklerden kaynaklanabilecek uyuşmazlıklar, kat malikleri kurul kararlarının iptali vb. uyuşmazlıklar gelir. 

2-Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk şart mıdır?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında arabuluculuk Kanununa eklenen 18/B maddesi ile 01.09.2023 tarihi itibariyle kat mülkiyeti hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru şartı getirilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında taraflar arasında uyuşmazlık çıktığında uyuşmazlığın niteliğine göre, kat maliki, kiracı veya yönetici doğrudan veya avukatları aracılığı ile arabuluculuk başvurusunda bulunacaklardır. Arabuluculuğa başvuru yapılmadan açılan davalar usulden reddedilir.

3-Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yönetici temsilen arabuluculuk toplantısına katılabilir mi?

Yönetici KMK 38.madde kapsamında kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Yöneticinin KMK 35.maddesi kapsamında görevleri yönetim planı kapsamında belirlenmiştir. Bu sebeple yönetici genel kurul kararı olmadan ve yönetim planında açıkça yetki ve görev verilmeden kat maliklerini bağlayıcı imza atamaz ve atmamalıdır. Yönetici kanun gereği taraf olduğu davalarda yani genel kurul kararı ile ya da yönetim planında açıkça yetki verilmişse arabuluculuk görüşmesine kat maliklerini temsilen katılabilir.

4-Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk sonuçları nelerdir?

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculukta anlaşılabilir, kısmen anlaşılabilir ya da hiç anlaşılamayabilir. arabuluculuk iradi ve esnek yürütülen bir süreçtir.
arabuluculuk toplantısı sonucunda taraflar arasında anlaşma olursa arabulucu tarafından tarafların imzalarının da bulunduğu bir anlaşma tutanağı düzenlenir. arabuluculuk anlaşma tutanağı resmi bir işlemde kullanılmadığı sürece damga vergisine tabi değildir. arabuluculuk anlaşma tutanağı resmi işlemde kullanıldığında ise damga vergisi maktu olarak hesaplanır ve ödenir.
arabuluculuk toplantısı sonucunda taraflar arasında kısmi anlaşma olabilir. Örneğin uyuşmazlık birden fazla konuda ihtilafı içeriyorsa arabuluculuk sürecinde kısmi anlaşma da ortaya çıkabilir. Bu tür uyuşmazlıklarda arabulucu uyuşmazlık konularını tek tek ele alıp müzakere eder. Taraflar uyuşmazlığın tamamında çözüme ulaşamasalar da uyuşmazlık konularını azaltarak kısmi olarak anlaşabilirler. Arabulucu bu doğrultuda tutanakları düzenler.
arabuluculuk toplantısı sonucunda taraflar anlaşamayabilir. Bu durumda arabulucu tarafından anlaşmama şeklinde son tutanak düzenlenir. Taraflar kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar için sulh hukuk mahkemelerinde dava açabilir. Bu davalarda görev ve yetki hususu ve süreler iyi değerlendirilmeli konusunda uzman hukukçulardan destek alınmalıdır.

Arabulucu 
Av. Begüm GENCER AYTAÇ